Земли сельхозназначения: можно ли на них строить жилой дом

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим, поэтому строительство жилого дома на таком участке возможно не во всех случаях.

Главная ошибка — ориентироваться только на категорию земли в ЕГРН. Для ответа на вопрос о строительстве необходимо одновременно проверить категорию земель, вид разрешённого использования, территориальную зону и ограничения, установленные федеральным и региональным законодательством.

Что относится к землям сельскохозяйственного назначения

В соответствии со статьёй 77 Земельного кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся земли, находящиеся за границами населённого пункта и предоставленные или предназначенные для сельскохозяйственных нужд.

В их составе выделяются:

— пашни;

— сенокосы;

— пастбища;

— залежи;

— земли с многолетними насаждениями;

— внутрихозяйственные дороги;

— коммуникации;

— объекты, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции;

— в предусмотренных законом случаях жилые и садовые дома.

Можно ли строить дом на сельскохозяйственных угодьях

Общее правило для садоводства стало строже.

Сельскохозяйственные угодья нельзя включать в границы новых территорий садоводства и использовать как обычные садовые участки для размещения жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Однако утверждать, что на сельскохозяйственных угодьях вообще запрещено любое строительство, неправильно.

Для крестьянских (фермерских) хозяйств предусмотрено специальное исключение.

Когда фермер может построить жилой дом

Федеральный закон о КФХ разрешает построить жилой дом на участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, если участок используется крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности.

На таком участке разрешается только один жилой дом.

К нему предъявляются следующие требования:

— не более трёх этажей;

— общая площадь не более 500 квадратных метров;

— площадь застройки не более 0,25% площади земельного участка.

После строительства нельзя образовывать новые участки путём раздела исходного участка, если это приводит к уменьшению его площади, за исключением специально предусмотренных законом случаев.

Есть ли дополнительные региональные ограничения

Да.

Закон субъекта Российской Федерации может определить муниципальные образования, где строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на сельхозземлях, используемых КФХ, не допускаются.

Поэтому даже если участок подходит под федеральные требования, перед строительством необходимо проверить региональное законодательство.

Можно ли строить дом на садовом участке

Да, если участок юридически является садовым и его правовой режим допускает такое строительство.

Садовый земельный участок предназначен в том числе для размещения:

— жилого дома;

— садового дома;

— хозяйственных построек;

— гаража.

Строительство жилого или садового дома должно соответствовать градостроительным регламентам и установленным параметрам объектов индивидуального жилищного строительства.

При этом после изменений законодательства сельскохозяйственные угодья нельзя использовать для создания новых территорий садоводства.

Что важно знать об участках ЛПХ

ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» сам по себе ещё не отвечает на вопрос о возможности строительства.

Закон разделяет участки ЛПХ на два вида.

Приусадебный участок

Он расположен в границах населённого пункта.

На нём можно:

— выращивать сельхозпродукцию;

— строить жилой дом;

— размещать производственные, бытовые и другие разрешённые здания и сооружения.

Параметры дома должны соответствовать требованиям к объектам индивидуального жилищного строительства.

Полевой участок

Он находится за пределами населённого пункта.

Такой участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции.

Строительство зданий и строений на нём запрещено.

Нужно ли получать разрешение на строительство

Для индивидуального жилого или садового дома классическое разрешение на строительство по общему правилу заменено уведомительным порядком, предусмотренным статьёй 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Уполномоченный орган проверяет, соответствует ли будущий объект разрешённому использованию земли, градостроительным параметрам и действующим ограничениям.

При этом для государственной регистрации ряда уже созданных домов до 1 марта 2031 года действует специальный упрощённый порядок, при котором уведомления о начале и окончании строительства для целей регистрации не требуются.

Это важно отличать от общего порядка строительства: упрощённая регистрация не превращает запрещённое строительство в разрешённое.

До какого срока действует упрощённая регистрация

До 1 марта 2031 года можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право на жилой или садовый дом в упрощённом порядке, если он расположен на участке:

— для садоводства;

— для индивидуального жилищного строительства;

— для ЛПХ в границах населённого пункта;

— используемом КФХ для осуществления своей деятельности.

В предусмотренных законом случаях регистрация производится на основании технического плана и документа, подтверждающего право на земельный участок.

Можно ли разделить участок после строительства фермерского дома

Для участка КФХ действует специальное ограничение.

Если на сельхозземле построен предусмотренный законом жилой дом, образование нового участка из исходного участка, приводящее к уменьшению его площади, по общему правилу не допускается.

Это правило направлено на то, чтобы сельскохозяйственные участки не использовались как способ массовой жилищной застройки.

Что проверить перед покупкой земли

До заключения сделки важно получить актуальную выписку из ЕГРН и проверить:

— категорию земель;

— вид разрешённого использования;

— зарегистрированные ограничения и обременения;

— территориальную зону;

— предельные параметры строительства;

— наличие специальных региональных запретов;

— допускает ли законодательство размещение жилого дома именно на этом участке.

Одной надписи «земли сельскохозяйственного назначения» недостаточно для вывода о возможности строительства.

Главное

Строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения можно только в предусмотренных законом случаях.

Для участка КФХ допускается один жилой дом площадью до 500 м², не выше трёх этажей и с площадью застройки не более 0,25% участка. При этом регион может установить дополнительные запреты.

На садовом участке жилой дом возможен, если участок действительно имеет соответствующий правовой режим.

На приусадебном участке ЛПХ в населённом пункте жилой дом строить можно, а на полевом участке ЛПХ — нельзя.

До 1 марта 2031 года для ряда таких домов действует упрощённая процедура регистрации права собственности.