Дарение или завещание: плюсы, минусы и главные различия

Перед человеком, который хочет заранее определить судьбу квартиры, дома или другой недвижимости, часто возникает вопрос: что выбрать — договор дарения или завещание?

Оба инструмента позволяют передать имущество другому человеку, однако юридический механизм и последствия у них совершенно разные.

Главное различие заключается во времени перехода собственности.

При дарении собственность переходит одаряемому при жизни дарителя после государственной регистрации перехода права.

При завещании собственником до конца жизни остаётся сам завещатель, а наследник сможет получить недвижимость только после открытия наследства.

Что такое договор дарения

По договору дарения одна сторона — даритель — безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне имущество.

Когда речь идёт о недвижимости, переход права собственности подлежит государственной регистрации.

После внесения записи в ЕГРН новым собственником становится одаряемый.

С этого момента именно он обладает правами владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Это означает, что новый собственник вправе, если отсутствуют ограничения:

— проживать в квартире;

— сдавать её в аренду;

— продать её;

— подарить другому человеку;

— заложить;

— совершать другие допустимые законом сделки.

Даритель после перехода права больше не является собственником этого объекта.

Можно ли отменить дарение

Это один из важнейших вопросов.

Даритель не может просто заявить: «Я передумал» — и автоматически получить квартиру обратно.

Закон предусматривает специальные основания для отмены дарения.

Например, такие основания могут возникнуть при особо тяжёлых действиях одаряемого в отношении дарителя или его близких.

Кроме того, в самом договоре может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.

Поэтому формулировка «дарение отменяется исключительно в судебном порядке» не всегда точна.

Но основной вывод остаётся прежним: произвольно отменить уже исполненный договор дарения значительно сложнее, чем изменить завещание.

Чем принципиально отличается завещание

Завещание не передаёт право собственности при жизни человека.

Завещатель остаётся полноценным собственником своего имущества.

Он вправе:

— продать квартиру;

— подарить её;

— обменять;

— заложить;

— сдавать в аренду;

— изменить круг будущих наследников.

Гражданский кодекс прямо устанавливает, что завещатель может в любое время изменить или отменить завещание без объяснения причин и без получения согласия наследников.

Это одно из главных преимуществ завещания для собственника.

Когда наследник станет собственником по завещанию

Только после смерти наследодателя открывается наследство.

Наследнику необходимо принять его и оформить соответствующие наследственные права.

До этого момента указанное в завещании лицо не получает права распоряжаться квартирой только потому, что оно указано наследником.

Что проще оформить

Раньше дарение недвижимости нередко воспринималось как относительно простой способ передать квартиру близкому человеку.

Но законодательство изменилось.

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Правило распространяется в том числе на сделки между близкими родственниками.

Поэтому в 2026 году утверждать, что квартиру можно просто подарить родственнику по обычному письменному договору без нотариуса, уже нельзя.

Нужно ли согласие одаряемого

Да.

Дарение является двусторонней сделкой.

Человек не может без его участия «тайно подарить» ему квартиру и автоматически сделать собственником.

Одаряемый должен принять дар и участвовать в заключении договора.

В этом дарение отличается от завещания, которое представляет собой личное распоряжение самого завещателя.

Наследникам не требуется заранее давать согласие на включение их в завещание.

Что если квартира приобреталась в браке

Здесь необходимо определить режим собственности.

Если недвижимость была приобретена супругами в браке за общие средства и является их совместной собственностью, один супруг не может свободно подарить её третьему лицу без учёта прав второго супруга.

Для сделки по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Когда согласие супруга обычно не требуется

Если недвижимость является личной собственностью одного из супругов, ситуация другая.

Например, имущество, полученное одним супругом:

— в наследство;

— в дар;

— либо принадлежавшее ему до заключения брака,

по общему правилу относится к его личному имуществу.

Однако перед сделкой всё равно необходимо проверять документы и обстоятельства приобретения конкретного объекта.

Какие ограничения следует проверить перед дарением

Перед заключением договора необходимо выяснить правовой статус недвижимости.

Стоит проверить:

— ипотеку;

— арест;

— запрет регистрационных действий;

— права третьих лиц;

— другие ограничения и обременения.

Поскольку договор дарения недвижимости между гражданами теперь требует нотариального удостоверения, существенную часть юридической проверки проводит нотариус.

Нужно ли платить налог при дарении

Налоговые последствия зависят от степени родства.

Если недвижимость подарена членом семьи или близким родственником, полученный доход по общему правилу освобождается от НДФЛ.

К таким родственникам относятся:

— супруги;

— родители и дети;

— усыновители и усыновлённые;

— дедушки, бабушки и внуки;

— полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Если недвижимость подарена другим лицом, у одаряемого по общему правилу возникает облагаемый НДФЛ доход и обязанность по декларированию.

Плюсы договора дарения

Имущество переходит сразу

Не нужно ждать смерти собственника и открытия наследства.

После оформления сделки и регистрации перехода права одаряемый становится собственником.

Результат известен при жизни дарителя

Даритель видит, кому именно перешло имущество.

Это бывает важно, если целью является передача квартиры конкретному человеку уже сейчас.

Налоговая льгота для близких родственников

При обычном дарении недвижимости между близкими родственниками НДФЛ у одаряемого не возникает.

Минусы договора дарения

Собственник теряет квартиру при жизни

После перехода права даритель уже не распоряжается объектом как собственник.

Сделку сложно отменить

Одного изменения отношений между людьми или желания вернуть квартиру недостаточно.

Новый владелец может распорядиться недвижимостью

Он может продать, подарить или заложить объект, если отсутствуют предусмотренные законом ограничения.

Обязателен нотариус

В 2026 году договор дарения недвижимости между гражданами должен быть нотариально удостоверен.

Плюсы завещания

Собственник сохраняет полный контроль

До смерти имущество принадлежит завещателю.

Решение можно изменить

Завещание можно переписать, дополнить или отменить. Согласие наследников не требуется.

Можно определить порядок наследования

Завещатель вправе назначить одного или нескольких наследников, определить их доли и предусмотреть запасного — подназначенного — наследника.

Минусы завещания

Наследование происходит только после смерти

Будущий наследник не получает собственность при жизни завещателя.

Необходимо оформление наследства

После смерти наследодателя наследникам предстоит пройти установленную законом наследственную процедуру.

Есть право на обязательную долю

Свобода завещания не абсолютна.

Некоторые лица, например определённые нетрудоспособные или несовершеннолетние наследники, при наличии предусмотренных законом условий могут иметь право на обязательную долю даже вопреки содержанию завещания.

Это необходимо учитывать при планировании наследства.

Дарение или завещание: короткое сравнение

Вопрос	Дарение	Завещание
Когда переходит имущество	При жизни после регистрации права	После смерти
Кто собственник при жизни	Одаряемый после перехода права	Завещатель
Можно ли свободно изменить решение	Нет	Да
Требуется участие получателя	Да	Нет
Можно ли продать имущество после оформления	Даритель уже не может	Завещатель может
Нотариальное оформление	Обязательно для дарения недвижимости между гражданами	Как правило, завещание удостоверяется нотариально
Обязательная доля наследников	Не применяется как наследственное правило	Может учитываться

Какой вариант безопаснее для самого собственника

Универсального ответа нет.

Если цель — передать недвижимость конкретному человеку уже сейчас, может рассматриваться договор дарения.

Если собственнику важно сохранить полный контроль над квартирой и возможность изменить решение, завещание обычно предоставляет больше гибкости.

Особенно осторожно следует относиться к дарению единственного жилья.

После регистрации перехода права прежний владелец уже не сможет распоряжаться объектом как собственник только потому, что раньше квартира принадлежала ему.

Главное

Договор дарения и завещание решают разные задачи.

Дарение означает передачу права собственности при жизни человека. Отменить уже исполненную сделку по одному желанию дарителя нельзя.

Завещание начинает определять судьбу имущества после смерти собственника. Пока человек жив, квартира остаётся его собственностью, а завещание можно изменить или отменить в любое время.

При этом с 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариально, даже если стороны являются близкими родственниками.